미분양아파트 증가사례 속출. 당연한 수순?

부동산 시장이 전반적으로 얼어붙으면서 분양시장의 경기 침체기가 시작되었습니다. 최근에는 분양가보다 손해를 보더라도 물건을 빨리 처분하기 위해 비수도권 지역에서는 ‘마피’ 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있으며, 지방에서 시작한 ‘미분양 공포’는 수도권으로 빠르게 확산하고 있다고 합니다. 

경기도의 한 아파트

미분양 아파트 발생 사례 속출.. 왜?

윤석열 정부의 첫 주거정책심의위원회가 6월 30일 개최된다고 합니다. 이번 주정심(주거정책심의위원회)에서는 현재 전국 161곳에 달하는 규제지역 가운데 미분양 물량이 쌓인 대구 등 일부 지방을 대상으로 지정이 해제될 것이라는 전망이 조심스레 나오고 있는데요. 이러한 미분양 아파트 발생 사례가 증가하는 원인은 무엇일까요?

미분양이 나오는 원인은 크게 3가지로 분류할 수 있습니다. 

① 입지가 안 좋은 경우

주변 환경이 아직 갖춰지지 않은 경우에 속합니다.(상가, 유치원, 학교, 주차장 등)

② 가격이 비싼 경우

분양가가 본인이 책정한 인사이트 대비 현저하게 비싸다면 당연히 분양신청을 할 이유가 없습니다.

③ 경기침체

사실 이 부분이 필자가 생각할 때는 가장 중요한 부분이라고 생각합니다. 금리가 인상이 되는 만큼 분양을 원하는 분들은 언제 끝날지 모르는 금리인상을 생각했을 때 결코 과감하게 투자하기란 쉽지 않을 것입니다.

미분양 사태의 증가가 부른 현재 부동산 시장의 흐름은?

이러한 미분양 사태 증가에 따라 부동산 시장은 마이너스 프리미엄과 중도금 무이자 혜택, 계약금 할부 지원 등 다양한 고육책이 동원되는 가운데 청약 불패로 불려 온 서울에서도 할인 분양 같은 새로운 전략들을 앞세워 분양시장에 활기를 불어넣고 있습니다. 서울 강북구 수유동 '칸타빌 수유 팰리스'는 다음 달 입주를 앞두고 할인 분양을 시작했다고 합니다. 전용면적 기준 59㎡와 78㎡의 분양가는 6억 ~ 7억 9천만 원과 8억 6500만~9억 7500만 원 수준이다. 최초 분양가 대비 최대 15% 저렴해진 것입니다. 더불어 정부의 규제지역 해제도 해결책 중 하나에 해당됩니다. 이번 주정심은 규제지역 유지 또는 해제 여부를 결정하기 위해 정량 요건과 정성 요건을 종합적으로 검토할 예정이라고 합니다. 규제지역으로 지정되면 각종 규제가 뒤따르게 됩니다. 투기과열지구·투기지역에서는 40%로 일괄 조정되고, 9억 원 초과 주택은 20%를 적용받으며, 15억 원 초과 주택은 대출이 나오지 않습니다. 조정대상지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 상한이 50%가 적용되기 때문에 분양 투자자들은 투자 혹은 집을 분양받고 싶어도 이러한 대출규제가 발목을 잡아 미분양에 영향을 준 것이라고 볼 수 있습니다. 

위와 같은 해결책으로 미분양을 막을 수 있을까?

필자의 생각은 '급한 불은 끌 수 있겠지만 부동산 분양시장 전체에 활기를 불어넣기란 쉽지 않을 것'으로 보입니다. 할인분양과 규제지역 완화 등과 같은 해결책은 분명 분양시장의 냉각기에 다시금 활활 타오를 수 있게 하는 어느 정도의 불씨 역할은 할 수 있을 것이라 보입니다. 하지만 정작 중요한 문제는 '금리인상'이라고 생각합니다 아무리 대출규제가 풀어져도 지금도 올라가고, 또한 앞으로도 올라갈 것 같은 금리는 투자자들의 투자심리를 하향시키기에 충분한 요소일 것입니다. 하여 투자자분들께서는 수도권 외곽이나 지방의 도시 같은 경우 공급은 넘치지만 수요가 뒷받침되고 있지 않아 충분한 입지분석과 투자 고민 등 평소보다 더욱 조심하고 투자에 유념하시는 게 좋을 것 같다는 생각입니다.