분양가상한제 개편 일반분양가 올랐나??

분양가 상한제와 허그(주택도시 보증 공사 HUG)의 고분양가 심사 제도 등 민간택지의 아파트 분양가 산정을 합리화하는 개선안이 2022년 6월 21일 발표되었습니다. 오늘은 새로 바뀌게 될 분양가 상한제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

분양가 상한제가 무엇인가?

분양가 상한제란 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하여, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도로 일반 시세의 70~80%의 수준으로 집값을 안정시키는데 그 목적이 있습니다. 일반적으로 투기과열지구인 서울은 25개 구 전역이 규제지역(투기과열지구)으로 묶여 있으나 모든 지역에 분양가 상한제가 적용되지는 않습니다. 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문 등 13개 구 전체에서 분양되는 아파트는 분양가 상한제 적용 대상이라고 할 수 있습니다. 아래는 분양가 상한제의 조금 더 구체적인 내용 설명이니 참고하시면 되겠습니다^^

2022.06.02 - [부동산] - 분양가 상한제 개편 언제쯤?

분양가상한제 개편 언제쯤?

 

분양가 상한제 개편 이유는?

그 이유는 분양가 상한제의 존재 이유에 있습니다. 분양가 상한제는 말 그대로 기준 없이 오르는 집값을 묶어 규제시키고 전체적인 집값 안정을 도모하기 위한 정책이라고 할 수 있습니다. 하지만 최근 물가인상 등으로 인한 공사비 상승이 그 최대의 원인이 되지 않았나 추측해볼 수 있습니다. 일반적으로 재개발 재건축현장에서는 조합원들의 수익은 일반분양분을 얼마나 확보했으며, 얼마나 고분양가에 분양을 시켰냐에 따라 그 분담금과 환급금이 확정이 되는데요. 분양가 상한제가 적용이 되면 자연스레 일반분양가는 낮아지게 되고 규제 걸린 일반분양가로는 한없이 오르는 공사비를 감당하지 못해 분담금 폭탄으로 이어지게 되어 결론적으로는 분양가 상한제를 개편할 수밖에 없는 것이라고 보입니다.

 

분양가 상한제 개편 내용

분양가 상한제 개편 내용은 이렇습니다.

① 재개발·재건축 등 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영키로 함. 이에 따라 앞으로는

• 정비사업장 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 개최 등 필수소요 경비 등이 적정 수준으로 반영
• 주거이전비·영업손실보상비의 경우 토지보상법상 법정 금액을, 명도 소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영
• 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영
• 총회 등 필수소요 경비의 경우 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영(현재는 정비사업의 경우 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되고 있으나, 분양가 산정 시 택지사업과 동일한 방식이 적용되어 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못했음)

 ②민간택지비 산정 시 심사절차를 투명하게 합리화

• 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록 하기 위해 민간택지비 산정 시 이를 검증하는 검증위원회를 신설해 운영-> 신설되는 택지비 검증위원회는 부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하게 됨
• 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례를 안내하는 감정평가 가이드라인을 만들고, 부동산원 검증 기준도 정성평가기준(비교 사업장 선정기준 등)을 구체적 만들어 반영토록 함(그동안은 민간택지비 산정 시 감정평가 결과를 부동산원에서 해당 감정평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 비공개로 검증해왔음)
• 정부는 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용할 방침

③자재값 상승으로 인한 공급애로 해소하기 위해 자재 항목을 현실화

• 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가함(현재의 레미콘·철근·PHC파일·동관에서 레미콘(4.19%)·철근(4.08%)·창호유리(1.5%)·강화 합판 마루(1.49%)·알루미늄 거푸집(1.28%) 등으로 개선)
• 단일품목 15% 상승 시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 함

④HUG 고분양가 심사제도 개선 방안

• 분양가 상한제와 별도로, 주택도시 보증 공사(HUG)도 자재비 급등을 탄력 반영하고, 심사기준 합리화 및 이의신청 절차를 신설하는 내용으로 고분양가 심사제도를 개선함
• 이를 위해 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이, 최근 3년 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 ‘자재비 가산제도’를 신규 도입할 예정
• 인근 시세 결정을 위한 비교 단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교 사업장 선정 시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정
• 이의신청 절차를 신설하되, 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정 요건에 해당하는 경우만 신청 접수를 받게 됨. 즉, 심사 가격 통보 후 7일 이내 이의신청 가능→인근 시세 대비 70% 이하인 경우에만 이의신청 접수→선정한 비교 사업장, 평가한 인근 시세 등을 공개하여 7일 이내 확정
• 고분양가 심사제도 개선을 위해 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용할 방침