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부동산

서울시 재개발 재건축 시공자 선정 시기 앞당겨?

by 돈만사 2022. 6. 27.
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서울시가 정비사업 시공자 선정 시기 재조정에 나섰습니다. 10년 넘도록 유지해온 공공관리제(現 공공 지원제)의 정책 상징인 내역입찰, 다시 말해 ‘사업시행 인가 이후 시공자 선정’ 방침이 마침내 손질에 들어가는 것입니다.

 

시공자 선정에 앞서 우선 공공관리제부터 알아야 한다

공공관리제도란

정비사업(재개발ㆍ재건축 등)의 투명성을 높이고 사업기간과 비용을 줄이기 위해 정비사업의 계획 수립단계에서부터 사업이 완료될 때까지 공공에서 사업 진행 및 관리를 지원하는 제도입니다.

공공관리제도 도입 배경과 취지

현행 재개발 재건축사업 과정에서 나타난 각종 문제점을 개선하여 정비사업의 투명성 확보, 공사비 절감, 공사기간을 단축하여 조합원의 권익을 보호하기 위해 공공관리제도가 도입되었습니다.

공공관리 적용범위 및 비용 지원

·적용범위

정비구역 지정에서 시공자 선정까지 (조합이 원할 경우 시공자 선정 이후에도 공공관리를 받을 수 있으며, 이 경우 주택도시 보증 공사 등의 위탁관리자가 사업관리를 수행하며 위탁수수료는 조합에서 부담)

공공관리 적용범위 및 비용지원. 출처-주택도시보증공사
공공관리 적용범위 및 비용지원. 출처-주택도시보증공사

공공관리제도 시행 후 달라지는 내용

  • 구청장이 추진위원회 선정(향후 조합이 승계/변경 가능) 및 추진위 구성 비용 부담
  • 시공자 등 협력업체 주도의 사업 진행에서 탈피하여 주민 주체적으로 사업 진행
  • 정비업체 및 설계자 선정 시 실적제한 등 통일되고 객관적인 기준에 따라 선정
  • 설계자 선정을 2회에서 1회로 변경
  • 시공자 업무범위에 철거공사를 포함
  • 시공자 선정 시 인가받은 설계내역에 따라 입찰
  • 클린업 시스템을 통한 정보공개 의무화 (의무공개항목 : 현행 7개→15개)
  • 선거관리위원회 주관 공정한 투표로 주민대표 선출
  • 위탁관리 등으로 적극적인 행정, 재정적 지원 가능
  • 운영자금, 설계비등 용역비, 세입자 대책비, 조합원 이주비등 조합 융자 확대

시공사 선정시기를 12년 만에 앞당기려 하는 이유는?

서울시의 공공관리는 초기의 사업비를 정비기금에서 융자하여, 추진위원회와 조합이 자금조달을 해결할 수 있으며, 시공사는 사업시행인가 후에 내역입찰로 선정하여 건설사의 역할을 공사로 한정하고자 하는 것이었습니다. 또 서울시는 공공관리제도를 시행하면, 추진위원회와 조합이 초기 자금조달 과정에 일어나고 있는 부정과 비리, 그리고 결탁 등을 해소할 수 있어서 사업 추진의 투명성이 강화되어 조합 내부의 분쟁과 갈등이 감소하고 결국 사업 추진이 신속하게 진행될 것으로 기대했으며, 그리고 시공자를 사업시행인가 후에 입찰토록 하면 내역입찰을 통해 시공자의 공사비를 대폭 낮추어 조합원의 부담을 크게 줄일 수 있을 것이라 기대했었습니다. 하지만 실제로 공공지원제도는 조합의 사업 초기 자금조달 문제로 사업 지연만 불러일으키고 있는 실정이라고 생각하는 것이 서울시의 입장인데요. 조합과 설계자가 마련한 내용으로 사업시행인가를 받았더라도, 시공자 선정 후 시공자가 제시하는 우수한 아이디어를 사업계획에 담아 아파트 가치를 업그레이드시키려는 요구가 계속 이어지고 있기 때문입니다. 따라서 이 과정에서 또다시 설계 변경이 진행되고 그에 따른 비용이 발생하고 있으니 당연히 조합원 입장에서는 이러한 공공관리제도에 문제를 느껴 이의제기를 할 수밖에 없는 상황인 것입니다.

시공사 선정시기를 앞당기면 어떻게 되는 것인가?

서울시는 새 정부의 부동산 활성화 정책과 함께 규제 완화책으로 시공자 선정 시기를 앞당기는 조례 개정안을 내놓았습니다. 최근 서울시의회 김종무 의원(더불어민주당)은 최근 이런 내용을 골자로 한 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 일부 개정안을 대표 발의했습니다. 개정안에 따르면 정비계획이 수립된 조합이 조합원 동의를 받은 경우 조합 총회를 통해 시공자를 선정할 수 있도록 단서 조항을 신설했습니다. 전체 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받은 후 조합 총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 했습니다. 이는, 공공지원제도 도입 후 10여 년이 지난 시점에서 정비사업 활성화를 위한 제도적 보완이 필요하다고 느낀 만큼 빠른 대처를 위해서라는 것이라고 볼 수 있습니다. 서울시의 시공자 선정시기가 앞당겨질 경우 무려 13만 가구에 해당하는 공급에 탄력이 붙어 공급 증가의 효과를 기대해 볼 수 있습니다. 사단법인 주거환경연구원의 조사에 따르면 시공자 선정 시기 조기화시 수혜를 받는 서울시내 조합은 모두 138곳으로 조사되었습니다.  

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