소규모정비사업 규제완화로 인한 공급증가

국토교통부가 오는 2022년 8월 4일 개정된 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특별법’(소규모 주택정비법)’(소규모 주택정비법) 시행을 앞두고 법령 정비에 나섰습니다. 국토부는 지난달 11일 소규모 주택정비법 시행령·시행규칙 일부개정안을 이달 20일까지 입법 예고했습니다.

소규모 정비사업이란?

소규모 정비사업은 도심 내 노후된 소규모 주택의 주거환경을 개선하여 주거생활의 질을 향상하기 위한 사업입니다.

·소규모 정비사업의 종류

자율주택 정비사업	단독주택 및 다세대 주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
가로주택 정비사업	가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
소규모 재건축사업	정비 기반 시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업

·소규모 주택정비사업의 비교

구분		소규모 주택정비사업
		자율주택정비사업	가로주택정비사업	소규모재건축사업
대상		단독ㆍ 연립‧다세대주택	단독ㆍ 공동주택	공동주택
시행자		주민합의체	주민합의체(20인미만)조합(20인이상)	주민합의체(20인미만)조합(20인이상)
사업요건	범위	도시재생활성화지역 지구단위계획구역 등	1만제곱미터 미만의 가로구역	1만제곱미터 미만의 「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지
	노후도	사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상	사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상	사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상
	기준세대수	20호(20세대)미만	20호(20세대)이상	200세대 미만

·소규모 주택정비사업 활성화를 위한 특례

구분	내용	비고
보조 및 융자	지방자치단체는 비용의 일부를 출자 및 융자 가능	제44조
사용료 등의 감면	사업시행구역 내 공동이용시설에 대한 사용료 또는 대부료 감면 가능	제45조
건축규제 완화특례	공동이용시설 설치시 해당 시설물의 용적률 완화 노상 및 노외 주차장 확보시 주차장 설치기준 완화 등	제48조
임대주택건설특례	정비사업으로 공동임대주택 등을 전체 연면적의 20%이상 건설하는 경우 법정 상한 용적률까지 건축가능	제49조

※  소규모 재건축 사업의 경우「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」제48조에 따른 건축규제 완화 규정은 동법 제18조 제1항 제1호의 취약주택 정비사업만 해당됨

소규모 정비사업의 종류

●자율 주택 정비사업

자율 주택정비사업은 후 단독·다세대 밀집지역에서 10필지 내외를 통합 개발하여 다양한 저층 주거(다세대, 연립, 저층 아파트)를 조성하는 주민 주도형 주택 정비사업입니다.

[1] 사업대상지역

• ·도시활력 증진지역 개발사업의 시행구역
• ·지구단위계획구역
• ·「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비예정구역·정비구역 해제지역
• 주거환경개선사업의 정비구역
• 도시재생 활성화 지역

[2] 사업요건

• 노후·불량 건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
• 해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 미만일 것

※ 건축위원회 심의를 거칠 경우 80% 추가 가능
1) 단독주택인 경우 : 10호(18호)
2 ) 연립주택, 다세대주택인 경우 : 20세대(36세대)
3 ) 단독주택과 연립주택‧다세대주택이 혼재된 경우 : 20채
(단독주택의 호수와 연립주택‧다세대주택의 세대수를 합한 수 (36채)

[3] 추진절차

자율주택정비사업추진절차.출처-구로구청

[4] 사업의 장점

• 건축인·허가만으로 사업 착수 가능(구역지정, 조합인가 등 불필요)
• 짧은 사업기간
• 다양한 주거형태 구성과 통합개발에 따른 지상층 여유공간 확보 가능(주차장, 주민 공동시설 설치 등)

● 가로주택 정비사업

'가로주택정비사업'은 가로로 둘러싸인 지역을 대상으로 기존 기반시설과 가로망을 유지하면서 소규모로 노후주택을 정비하기 위해 도입된 블록단위 소규모 정비사업입니다.

[1] 사업대상지역

• 1만㎡미만의 가로구역(도시계획 도로로 둘러싸인 구역), 해당 지역을 통과하는 도로(4m 이하인 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니한 구역

가로주택정비사업 가능구역 예시.출처-구로구청

[2] 사업요건

• 노후·불량 건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
• 해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 이상일 것
  1) 단독주택인 경우 : 10호
  2) 공동주택인 경우 : 20세대
  3) 단독주택과 공동주택이 혼재된 경우 : 20채(단독+공동주택 세대수 합)

[3] 진행 절차

가로주택정비사업추진절차.출처-구로구청

● 소규모 재건축 사업

'소규모 재건축 사업'은 정비기반시설이 양호한 지역에서 노후된 공동주택 단지를 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업입니다.

[1] 사업대상지역

• 「도시 및 주거환경 정비법」제2조 제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역

[2] 사업요건

• 사업시행구역의 면적이 1만 제곱미터 미만일 것
• 노후·불량 건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
• 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

[3] 추진절차

소규모재건축사업추진절차.출처-구로구청

[4] 사업요건

• 「도시 및 주거환경정비법」상 재건축과 달리 안전진단 및 구역지정, 관리처분계획인가 등 추진절차가 간소화되어 빠른 사업 추진 가능