한없이 떨어지는 집값, 공급물량증가만이 원인이 아니다?

수도권부터 외곽까지 심상치 않다

서울 아파트

30% 넘게 올랐던 의왕·시흥 집값이 1년 새 하락세를 맞고 있습니다. 또 교통 개선 기대로 작년 집값 과열의 중심지였던 경기 시흥시와 화성시는 6개월째 하락세가 이어지면서 거래가가 직전보다 수억 원씩 떨어지는 아파트가 속출하고 있다고 합니다. 지난해 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선, 신안산선 신설 기대로 30% 이상 올라 전국 시·군·구 중 의왕시(38.56%)에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했던 시흥시 아파트 가격 하락세가 뚜렷해졌고, GTX-C 노선 신설 기대감 등으로 작년 38% 넘게 치솟았던 의왕시 아파트값도 올 들어서부터 약세가 시작되었습니다. 더불어, 지난해 20% 넘게 집값이 옳았던 오산시와 동두천시도 마찬가지로 하락세로 접어들고 있습니다. 이는 교통호재로 단기간에 급등한 집값을 교통 버블(GTX 호재 등)이 금리인상과 대출 규제 강화 등으로 매도세 대비 적은 매수세로 인한 가격 하락을 원인으로 보고 있는 사람들도 많이 있습니다. 

집값 불안에 경매 인기도 시들

부동산 경매

"경매"란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다. 경매를 하는 이유는 간단합니다. 일반 매매 대비 저렴한 가격으로 토지 혹은 주택을 매입하여 더 큰 시세차익을 보기 위함입니다. 아이러니한 것은 경매란 것은 대출이자가 밀리거나 세금 체납으로 인해 근저당권 측에서 경매신청을 하는 것인데요, 윤석열 현 정부 체제에서 일어난 금리인상으로 경매물건이 쏟아져 나오고 있지만 최근 경매 인기는 시들해졌다고 합니다. 금리인상이 경매물건의 증가도 불러일으켰지만, 반대로 경매물건을 매수하려는 사람들에게도 큰 타격이라는 말이라고도 볼 수 있겠습니다. 현재 금리 인상과 매물 적체 파고가 높아진 서울 부동산 시장 분위기가 심상치 않습니다. 주택경기 선행지표인 경매시장에선 서울 아파트 낙찰가율이 90%대로 하락세를 보이고 있습니다.

공급물량을 늘리면 뭐하나.. 정작 중요한 원인은 따로 있었던 것

여느 정부에서나 집값 안정의 정책을 항상 볼 수 있었습니다. 현 윤석 열정 부도 마찬가지입니다. 현 윤석열 정부 출범 이전과 전후를 기준으로 보자면 집값 안정을 위한 정책 다수 中 하나는 "공급물량 증가"였습니다. 아직 금리인상과 물가인상 이전입니다. 공급이 증가되면 신축이었던 아파트가 구식이 되고 새로 짓는 아파트의 가격이 올라 전체적인 주택 가격이 안정이 될 수 있다는 뜻입니다. 하지만 현재 집값 안정 수준이 아닌 끝없는 하락세를 보이고 있는 원인은 따로 있다고 보이고 있습니다. 매도세가 매수세보다 많으면 주택 가격이 내려갑니다. 하여 정부에서는 다주택자 양도세 절세, 중과세 유예, 보유세 오 나화 등 매도 물량 증가를 위한 다수의 정책들을 내놓고 있는 실정입니다만, 금리인상으로 인해 매수세가 올라가지 않고 있는 상황입니다. 심지어는 경매물건의 매수세에도 하락세인 것을  볼 수가 있습니다. 더군다나 한국은행이 기준금리를 두 달 연속 올린데 이어 최소 세 번은 더 올릴 것이란 관측에 부동산 시장에 다시 찬바람이 불고 있고, 이점을 미루어 보았을 때 매수세가 올라가지 않아 결국 추가적인 집값 하락을 지금 당장은 막을 수 없을 것으로 보입니다. 이것은 거래 빙하기라고 칭할 수 있으며 서울 외곽과 수도권부터 그 시작이 될 것으로 예측하고 있습니다. 더 큰 문제는 대출규제 강화입니다. 한국은행의 추가 기준금리 인상이 예고된 데다 7월부터는 총부채 원리금 상환비율 DSR규제가 대출총액 1억 원까지로 확대돼 정작 매수를 하고 싶어도 이러한 대출규제로 인해 할 수가 없는 것이 현 부동신 시장의 현실입니다. 이 와중에 적은 가격의 다주택 소유보다는 '똘똘한 한 채'로의 수요 움직임은 여전히 남아있어 점점 더 서울 외곽(수도권)과 강남권과의 집값 양극화 문제는 더욱 심각해질 것으로 보입니다. 

 

• 집값 하락은 반기나 강남과 강북의 양극화는 더 이상 심화되면 안 될 것
• 금리인상 물가인상.. 잡을 수 있을 것인가?