재건축 대신 리모델링을 더 선호?

재건축보다 리모델링

요즘 여러 서울 곳곳에서 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지를 볼 수가 있습니다. 서울 서초구 잠원동 일대 노후 아파트 단지, 훼미리, 한신 로열, 동아 등에 이어 신반포 청구도 최근 리모델링 주택조합을 출범시켰다고 합니다.  또 서울 용산 이촌동 리모델링 ‘대어’로 손꼽히는 한가람아파트의 시공사 우선협상대상자로 GS건설 컨소시엄이 선정되었다고 합니다. 이처럼 최근 정비사업조합에서는 재건축으로 진행했던 기존의 사업방식보다는 리모델링 사업방식을 더 선호하는 것으로 보입니다. 그렇다면 왜 재건축보다 리모델링을 더 선호하는 것이며, 재건축과 리모델링 각각의 장·단점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

재건축과 리모델링의 차이점

재건축과 리모델링비교

 

 

·재건축

1) 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 부지에 새 건물을 짓는 방식입니다. 
2) 준공 후 최소 30년 이상이 된 아파트에 대해서만 추진이 가능합니다. 이는 정부에서 '재건축 규제완화 추진 시'시 재건축이 올래 걸리는 이유이고 해결해야 하는 점에서 가장 크게 문제가 되었던 부분이었습니다. 

3) 안전진단 등급 조건은 D 또는 E 등급을 받아야 합니다.

4) 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익 환수가 있습니다. 초과이익환수제는 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 근거 없는 가격 상승으로 이득을 보는 사람에게 더 많은 세금을 걷어 국가에 환수시키겠다는 말입니다.

 

·리모델링

1) 노후된 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용해 고쳐 짓는 방식입니다.
2) 준공 후 최소 15년 이상이면 가능합니다.(재건축 보다 규제가 덜함) 

3) 안전진단 등급 조건은 B 등급 이상이면 사업 추진이 가능합니다.(재건축보다 빠름)

4) 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익 환수가 없습니다.  (재건축은 있음)

 

재건축과 리모델링의 장·단점

·재건축

-장점-

1) 전체 세대수가 증가하고 동·호수 변경이 가능합니다.

2) 준공 시 신축 아파트로서 시세 상승이 리모델링보다 훨씬 높습니다.

 

-단점-

1) 공사 기간이 오래 걸린 만큼 사업기간이 오래 걸립니다.(준공

2) 사업기간이 오래 걸리는 만큼 사업비(비용)가 많이 들어갑니다.

2) 조합원 지위에 있다면 전매가 제한됩니다.

 

·리모델링

-장점-

1) 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익 환수가 없고 15% 이내에서 세대수 증가가 가능하니 조합원들의 추가 이익을 기대할 수 있습니다.

2) 준공 후 최소 15년 이상이면 진행 가능하고 안전진단 B등급 이상이면 사업 추진이 가능해 빠른 사업 진행을 기대할 수 있습니다.

3) 조합원 지위에 있다면 전매제한이 없습니다. (재건축은 전매 제한 有)

 

-단점-

1) 기존 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 지하주차장을 확장하게 되면 많은 비용이 들게 됩니다.
2) 신축에 비해 시세가 낮고 내력벽 유지가 필수 조건이고 세대수 증가는 있지만 재건축에 비해 제한돼 있는 만큼 건설사 입장에서 사업성이 낮습니다.

 

재건축이냐 리모델링이냐는 조합원들의 선택에 맡겨야

지금까지 재건축과 리모델링의 차이점 및 장단점에 대해 알아보았습니다. 재건축 사업방식으로 오랜 기간 추진하다 나온 단점들을 보완하기 위해 리모델링 사업방식이 나왔다고 생각하지만 그렇다고 재건축·리모델링 사업방식 中 무엇이 정답이다 라는 것은 없을 것으로 보입니다. 각각의 장·단점이 분명히 있지만 확실한 건 선택은 조합의 몫이라는 것입니다. 사업기간이 오래 걸리지만 더 큰 수익을 기대하려면 재건축을 해야겠지만 워낙에 재건축 안전진단 등 사업 중간의 제거해 나아가야 할 걸림돌이 많아 쉽지 않았던 것이 현실입니다. 덜한 수익도 괜찮다 싶으면 빠른 사업방식이 가장 큰 장점인 리모델링 사업으로의 선택도 나쁘지 않아 보입니다. 

 

• 재건축이냐 리모델링이냐 그것이 문제로다
• 리모델링 사업 진행 단지의 사업 속도를 잘 지켜봐야..