1인가구가 많아질수록 소형 주거용 오피스텔이 인기

소형 주거용 오피스텔의 수요가 오르고 있다.

최근 1~2인 가구가 전체 가구의 약 60%의 비율을 차지하고 있습니다. 점차 떨어지는 인구감소율, 결혼율에 이어 1~2인가구 숫자의 증가는 그만큼 큰 집이 필요 없다는 뜻이고 이는 자연스레 소형 오피스텔의 수요 증가 이어진 것입니다. 이에 따라 국내 오피스텔의 상품성이 개선이 되고 있는 점 또한 그 이유라고 할 수 있겠습니다.

 

왜 오피스텔인가?

오피스텔 주택수 배제 검토

이는 현 윤석열 정부가 인수위 시절 안정적 전·월세 물량 확보를 위해 주택임대사업자 등 수요자에게 소형 빌라나 다세대주택, 주거용 오피스텔 등을 주택수 합산에서 빼는 정책을 검토한 것으로 알려 지면 서부터입니다. 한마디로, 오피스텔을 주택수에 포함시키지 않겠다는 뜻이라는 말입니다. 

또한 정책이 실행되면 전용 84㎡ 이하의 소형 오피스텔은 취득세와 양도세, 종부세 등 다주택자에게 부과되는 세금 부담을 덜 수 있게 됩니다. 오피스텔에는 '주거용'이 있고 '업무용'이 있습니다.(주거용=주택, 업무용=업무용 시설) 즉, 내가 가지고 있는 오피스텔이 주거용이냐 업무용이냐에 따라 세금이 결정되게 되는 것입니다. 또 주거용 오피스텔에 경우에는 84㎡이하가 되어야지만 주택수에 포함시키지 않습니다. 업무용 오피스텔의 경우 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간으로 주택으로 분류되지 않습니다. 

종부세 합산 배제 요건

주거용 오피스텔

주택으로 분류하지만 일반주택과 취득세·양도세 적용방법이 다릅니다.

·취득세-기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일합니다. 

·양도세-주거용 오피스텔도 일반 주택과 똑같습니다. 주거용 오피스텔을 소유한 후 매도 시 기존 다른 주택보다 먼저 혹은 나중에든 상관없이 양도세 중과기준이 적용됩니다. 

 

업무용 오피스텔

특징

· 사무용이므로 부가세 환급이 가능합니다.

· 주거용이 아니므로 주택으로서 취득세 감면대상이 아닙니다. 

· 주택이 아니므로 주택수에 포함되지 않습니다.

· 다른 주택을 취득하여 취득세 주택 수 계산 시, 보유하고 있는 오피스텔이 업무용이라면, 주택이 아니므로 주택 수에 포함되지 않습니다. 

· 주택이 아니므로 오피스텔 양도 시 1세대 1 주택이어도 비과세를 받을 수 있습니다.

 

주의할 점

·10년 이내 폐업하거나 주거용으로 사용을 전환하면 환급받았던 부가세를 남은 기간 中 1년에 1/10씩 추가납부해야 합니다.

·부가세법상 사업자 등록을 하고 매 신고기간마다 부가가치세 신고를 해야합니다.

·주거용으로 임차 시, 과거 환급받은 부가세가 추징되므로 10년간 사업자에게 임차해야 합니다.

·사업자에게만 임차해야 하므로 임차인을 구하기 어려울 수 있습니다.

 

소형 오피스텔 투자 시 주의할 점은 무엇일까?

① 무주택자 오피스텔에 투자보다는 값싼 일반주택을 선취득하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 산다면 취득세 8%를 내야 합니다.  오피스텔이 두 채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 두 채 이상 있으면 새로 주택을 더 살 때 12% 중과됩니다. 

 

② 주택이 있는 경우 오피스텔로 임대소득을 노릴 시

기존 1 주택이 있고 나서 오피스텔 취득세는 개수와 관계없이 4.6%입니다. 오피스텔 임대수익을 원하신다면, 오피스텔 취득 이후 주택 취득계획이 없는 것이 좋습니다. 10년 이상 임대 시 양도소득세 양화 요건이 있습니다.ㅇ

 

필자 생각

• 자본이 넉넉하지 않다면 소형 오피스텔 투자도 괜찮을 것으로 보인다.
• 주거용보다는 업무용이 세금이 덜 나온다.