금리인상으로 미분양 속출 / LTV·DSR에 대하여

금리와 물가가 동반 상승 국면에 접어들면서 부동산 시장의 빙하기가 도래하고 있는 것으로 보입니다. 재개발 재건축 규제 완화 기대에도 불구하고 매물과 미분양이 쌓여가는 상황이라고 합니다. 이 같은 '거래 절벽'이 언제쯤 끝날지 모르는 상태에서 정확한 매수시점만 지켜보고 있는 투자자들이 점점 늘어나고 있는 상황입니다.

금리인상이 몇% 이길래 집을 못 사나? 

현재 한국 중앙은행(한은)의 기준금리는 1.75%(2022년 5월 26일 발표 기준)입니다. 2021년 2월부터 2021년 11월까지 1%대를 유지하던 착한 금리는 최근 러시아·우크라이나 전쟁으로 인한 농업, 공업 관련 물품의 공급량 하락으로 인해 발생된 스태그플레이션으로 미국 중앙은행(Fed)의 금리인상이 자연스레 우리나라에도 영향을 미쳐 현재는 1.75%라는 금리율을 보여주고 있습니다. 이창용 한은 총재는 최근 “연말 기준금리가 연 2.25~2.5% 수준에 도달할 것이라는 시장의 예측은 합리적”이라며 연내 기준금리를 2~3회 추가 인상할 가능성을 시사하기도 했습니다. 여기에 더불어 올 5월 소비자물가 상승률이 5.4%로 14년 만에 최고치를 기록한 만큼 물가 상승을 억제하기 위해 한은의 기준금리 인상 기조가 이어질 전망이다. 또한 각 대기업의 임금인상으로 물가, 임금, 대출 등 어느 하나 안 오른 곳이 없을 지경입니다. 이러한 기조로 인해 매수자들은 지금도 높은 금리인데 향후 더 오를 금리를 생각한다면 도저히 이자조차 낼 엄두를 못 내고 있는 것이 현실입니다. 정부의 다주택자 종부세 완화 카드로 부동산 매도를 원하는 사람 또한 마찬가지로 힘든 실정입니다. 도봉·노원처럼 실거래가가 1억 원 이하 하락해도 현재 금리로 인해 매도 순환율이 좋지 않은 상황입니다. 부동산 종부세 관련은 아래 링크에 자세히 설명되어있습니다. 

2022.06.01 - [부동산] - 윤석열 정부의 1 주택자 보유세 완화 빈말이 아닌 현실로?

윤석열정부의 1주택자 보유세완화 빈말이 아닌 현실로?

부동산 대출의 꽃 LTV DSR 규제 방침은?

금리인상을 걱정하기 이전에 먼저 LTV / DSR 대출 규제 방침에 대하여 공부해볼 필요성이 있습니다.

(1) LTV란?

LTV는 영어 Loan To Value ratio 약자로 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말합니다. DSR·DTI는 본인 소득을 기준으로 대출 비율을 정하는 반면 LTV는 주택의 담보가치에 일정 비율을 정하는 것이 가장 큰 차이라고 할 수 있습니다. 예를 들어 LTV가 60%라면 시가 5억 원짜리 아파트의 경우 최대 3억 원까지만 대출해주는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

(2) DSR이란?

LTV는 영어 Debt Service Ratio의 약자로 우리말로 풀어 설명하면 총부채 원리금 상환비율을 말합니다. 대출자가 갖고 있는 주택대출 원리금 외 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하게 규제하는 것을 말합니다. 한마디로 소득으로 감당할 수 있는 범위 내에서 돈을 빌리라는 뜻입니다. 

 

이처럼 LTV가 충족이 되더라도 DSR한도에 걸리면 대출을 더 받고 싶더라도 불가능한 것이 현 대한민국 부동산 대출규제 방침의 현실입니다. 하여 LTV를 아무리 완화해도 DSR규제를 완화하지 못한다면 대출규제완화의 전체적인 효과는 볼 수 없을 것으로 보입니다. 여기에 다음 달부터 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제가 오히려 강화된다고 합니다. 현재는 총대출 2억 원을 초과하는 차주에게 DSR 규제가 적용된다. 1 금융권은 40%, 2 금융권은 50%이며, 오는 7월부터는 총대출 1억 원을 초과하는 차주에게도 DSR이 적용된다고 합니다. 대출 금리가 오르면 한도가 줄어드는 구조인데 DSR 규제까지 강화되면 실수요자들의 자금 조달은 더 어려워질 수밖에 없는 것이 현실입니다.

 

정확한 LTV DSR  계산방식은?

아래 링크는 LTV / DSR 계산을 손쉽게 할 수 있는 계산기입니다.

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/ltv

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