분양가상한제 개편 언제쯤?

분양가 상한제 개편 시행되나?

민간택지 분양가 상한제가 올해 하반기 개편될 예정이라고 합니다. 5월 3일 대통령직인수위원회가 110개 국정과제를 발표하면서 주택공급 사업 속도 제고를 위해 분양가 상한제와 주택도시 보증 공사(HUG)의 고분양가 관리제도의 합리화를 올해 하반기 추진 정책에 포함했기 때문입니다. 나아가 지난 5월 23일에는 원희룡 국토교통부 장관이 새 정부의 첫 부동산 정책으로 '분양가 상한제'를 이번 달인 6월에 발표할 것을 밝히기도 했습니다.

분양가 상한제란?

일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양 가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도이며, 이는 주택법 57조에 근거합니다. 보통 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양 가격을 제한합니다. 이 분양가 상한제는 공공택지에서는 이미 시행되고 있으나 민간택지에서는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지가 되었습니다. 그럼  분양가 상한제가 정확히 어떤 것이며, 시행하는 이유는 무엇인지, 향후 정부의 분양가 상한제 개편에 대한 움직임은 어떨지 알아보겠습니다.

 

·분양 가격

- 택지비+건축비(기본형 건축비+건축가 산비)로 산정합니다.

분양가격의 정의

·적용대상

-공공택지 내 공동주택 / 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토부 장관이 지정하는 지역.

- HUG의 고분양가 심사 지역은 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역으로, 수도권은 물론 지방까지 각각 49곳, 112곳에 달함.

-단, ①도시형 생활주택, ②재건축 등에서 조합원 공급분, ③30세대 미만 주택 등에는 미적용.

 

정부의 분양가 상한제 시행 이유와 분양가상한제 개편에 대한 움직임은?

분양가 상한제 시행 이유는?

 '8·2 부동산 대책'이라는 단어를 한 번쯤은 다들 들어보셨을 겁니다. 문재인 정부 시절 2017년 8월 2일 부동산 대책으로 민간택지에 대한 분양가 통제 카드를 꺼냈으며, 2019년 '12·16 대책'에서 집값 상승 선도지역과 정비사업 이슈 지역으로 꼽은 서울 강남 등 13 구와 경기 3개 시(하남·광명·과천) 322개 동을 분양가 상한제 대상 지역으로 지정했습니다. 한마디로, 날뛰는 집값을 잡아 주택 가격안정을 도모하기 위한 정책입니다. 하지만 이런 분양가 상한제는 고분양가를 잡는 정책이기도 하지만 반대로 그만한 리스크를 감당해야 하는 문제도 있습니다. 분양가가 낮아지는 만큼, 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어날 수밖에 없습니다. 또한 주변 시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 '로또 아파트' 취급을 받아 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없고,  현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족수 측면에서 불리하여 가점이 낮은 젊은 층 및 미혼층(비혼층)이 크게 불리해져,  청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 청약은 불가능한 지경에까지 이를 수도 있습니다. 또 상한제 적용 시 일반분양분이 많을수록 분양수입은 더 줄고 일반분양분보다 20%~30% 저렴한 조합원 분양가의 메리트도 없어져 사업을 끌어갈 동력을 완전히 상실할 수 있습니다. 

분양가 상한제 정부의 개편은?

현 윤석열 정부에서는 '분양가 상한제 폐지' 계획도 내비쳤습니다만,  폐지보다는 '개편'에 집중할 것으로 예상됩니다. 정부의 분양가 상한제 개편안 中 재건축 조합 이주비·사업비 금융이자, 영업보상·명도 소송비 등 정비사업으로 발생하는 비용을 일반 분양가에 반영할 수 있도록 할 방침이며, 분상제를 구성하는 택지비, 건축비(기본형 건축비+가산비) 등의 분양가 산출과정을 검토해 기준 재정비를 통해 고분양가 관리제도를 합리화할 것으로 보입니다.

 

필자의 생각

• 평당 공사비가 500만 원이 기본인 시공사 공사비 문제 해결에 대한 방안은 일반분양가 상승밖에 없는 것인가?
• 분양가 상한제 개편 시 향후 분양시장의 흐름은? 집값 안정 흐름을 볼 수는 있는 것인가?