지역주택조합(지주택)에 관하여

최근 개발방식 中 하나인 지역 주택조합. 일명 지주택으로 불리는 사업이 다시 활발해지기 시작했다고 합니다.
서울 등 수도권 재개발 재건축이 지연되면서 업계에서 지주택 사업을 다시 보기 시작했으며, 새 아파트를 지을 택지가 부족하다는 점도 지주택 사업으로 시공사들이 눈을 돌린 이유라고 볼 수 있습니다.
'원수에게나 추천할 개발방식'‘이라는 말이 있을 정도로 사업 성공까지의 과정이 험난하고 쉽지 않은, 그야말로 도박이나 다름없다는 평가를 받고 있는 지주택 개발방식은 과연 어떤 사업방식인지 속속들이 살펴보겠습니다.

지역주택조합

지역 주택조합(지주택)이란?

「지역 주택조합 사업」이란 서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.

·지역 주택조합설립인가의 요건
주택건설 예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당 지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖추어 조합설립인가 신청을 하여야 합니다.

·조합원의 자격

• 주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거 적용면적 85㎡ 이하의 주택 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함)를 소유한 세대주인 자
• 조합설립인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 거주한 자

지역 주택조합(지주택) 사업의 장점은?

·청약통장이 필요 없습니다.
지주 택사 업은 분양을 받는 것이 아닌 사업 초반부터 내 집을 짓는데 주체가 되어 사업에 참여하는 것이라고 볼 수 있습니다.
·시세보다 저렴합니다.
일반 아파트 분양가 대비 최대 70%~80% 저렴합니다. 다시 말씀드리지만 조합이 사업주체가 되기 때문에 중간 마진이 없어서 가능합니다.

지역 주택조합(지주택) 사업 진행 시 주의할 점

지역주택조합-2

사실 지주택 사업에서의 장점보다 더 중요시 보고 체크해야 할 점은 단점입니다. 수익은 더 날 수 있겠지만 그만큼 위험성도 큰 지주 택사 업의 단점을 파헤쳐 보겠습니다.

주요 피해사례

• 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고
• 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가 제시
• 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
• 같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복 조합 불가)
• 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집

조합원 모집 시 불법·위반 사례

• 조합원 자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불 요구에 불응
• 가입 신청, 계약서 작성 후 중도에 계약을 철회ㆍ해지 요청할 경우 불응
• 사업일정, 진행상황 등을 거짓ㆍ과장하여 계약을 유도
• 조합원 가입단계에서 동ㆍ호수 지정이 가능하다고 유도하여 계약

유의사항

• 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 아닙니다.
• 동·호수 및 분양 가격 등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정되는 것으로 조합원 모집 시에는 미리 확정될 수 없습니다.
• 지역 주택조합사업은 지역주민이 조합을 구성하고 사업부지를 매입하여 주택을 건립하는 사업으로서 사업 추진과정의 모든 책임은 조합원이 지게 됩니다.
• 토지매입이나 사업계획 승인, 시공자 계약 등이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 분양 가격이 불투명하며, 사업 추진과정에서 토지매입, 공사비, 사업계획 변경 등에 의한 추가 분담금 발생 요인이 많습니다.
• 토지사용권한의 미확보, 기반시설 부족(학교용지 미확보), 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업기간이 장기화할 수 있으며, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원의 재산상 손실 우려가 있습니다.
• 사업 장기화에 따른 추가 부담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.
• 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가(사업 초기 브랜드만 제공할 뿐 책임, 보증의무 없음) 시공하지 않을 수도 있습니다.
• 조합이 시공사(등록사업자)와 공동사업 협약을 체결하여야 비로소 시공사에게 사업 추진에 대한 책임이 있습니다.
• 조합원 모집 시 제시하는 계획도면과 전시 모형 등은 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인과정에서 계획이 변경될 수도 있음을 유의하여야 합니다.
• 사업부지 내 국공유지가 있을 경우 용도폐지 가능 여부, 사업지의 학생 수용 가능 여부 등에 대하여도 미리 확인이 필요한 사항입니다.
• 해약 시 환급 관련 절차와 위약 규정(업무추진비는 환불 불가, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)을 반드시 확인하여야 합니다.
• 자금관리의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며, 금융시장에서 인정받는 자산관리ㆍ신탁회사가 자금관리를 하여야 합니다.(신청금 입금 시 계좌 예금주명이 신탁회사인지 반드시 확인 필요)
• 조합원 가입계약서와 조합규약의 내용을 상세하게 확인하시기 바랍니다.
• 가입계약서 또는 정관의 내용을 확인하여 불합리한 조항이나 문제점 등이 있는지 반드시 가입 전에 확인이 필요하고 조합원의 권리를 보장받도록 하여야 합니다.

오늘은 '하이리스크 하이리턴'이라 불리는 지역 주택조합사업방식에 대해 알아보았습니다. 모든 투자가 그렇듯 항상 조심하고 또 조심해야 한다는 것을 다시 한번 생각해보는 하루입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.