주택담보 대출(LTV)이 80%까지허용.. 지금이 집 살때?

올 들어 월평균 생애최초 주택 구매자가 4만 명 밑으로 떨어졌다고 합니다. 이는 높아진 금리와 더불어 물가인상까지 겹친 경기침체로 인한 매수세의 하락이라고 볼 수 있습니다. 하지만 정부는 다음 달부터 무주택자를 기준으로 하는 생애최초 구매자 담보인정비율을(LTV) 80% 까지 확대하겠다는 방침을 내놓았습니다. 주택담보 대출(LTV) 조건 상향이 시장에 미칠 영향은 어떻게 될지 알아보도록 하겠습니다.

서울아파트 전경

월별 생애최초 구입 4만 명 밑돌았다

생애 최초로 주택을 구입하는 매수자(무주택자)가 올 들어 역대 최저 수준으로 떨어졌다고 합니다. 이는 끝없이 오르고 있는 대출 금리 인상과 물가인상 등에 따른 경기 침체 우려가 복합적으로 작용하면서 매수심리가 급격히 위축되었다고 볼 수 있습니다. 이에 정부는 다음 달부터 생애 최초 구매자의 담보인정비율(LTV)을 소득·집값·지역과 관계없이 최대 80%로 확대하겠다고 밝혔습니다. 20일 부동산 정보 플랫폼 직방에 따르면 전국 부동산 생애최초 매수자(대법원 등기 기준)는 올 들어 5월까지 월평균 3만 8749명으로 조사되었다고 합니다. 그동안 생애최초 부동산 매수자는 월 4만~5만 명대를 유지했었고, 2015년에는 6만 1335명으로 6만 명을 처음 돌파했었습니다. 월별 생애최초 구매자가 4만 명 밑으로 떨어진 것은 통계를 집계한 2010년 이후 처음이라고 합니다.

 

집값은 떨어지는데 집사는 사람이 없다?

생애최초 부동산 매수자가 감소한 데는 여러 가지 요인이 있습니다. 앞서 말씀드린 금리인상, 물가인상 등에 따른 경기침체와 더불어 정부의 대출 규제 강화가 가장 큰 이유라고 볼 수 있습니다. 정부는 이에 무주택자들을 대상으로 한 대출조건 완화를 실시한다고 하였지만, 그래도 매수세의 오름세를 예상하기가 쉽지 않습니다. 우리는 그 이유에 대해 초점을 맞출 필요가 있겠습니다. 실질적으로 부동산을 보유하고 있는 사람은 기존 부동산을 매각해 자금을 융통할 여력이 되지만, 무주택자는 대출 말고는 자금을 융통하기가 쉽지 않은 것이 현실이라고 볼 수 있습니다. 두 번째는, 앞으로 계속 오를 것만 같은 대출 금리입니다. 아무리 무주택자의 대출조건을 완화시킨다고 하지만, 고정금리가 아닌 변동금리로 적용되는 대출금리가 매수세의 발목을 잡는 것으로 보입니다. 실제로 미국 중앙은행(Fed)에서는 '빅 스텝'도 모자라 이제는 0.75p 금리인상인 '자이언트 스텝'까지 시행한다고 하니, 이에 영향을 받을 수밖에 없는 우리나라의 금리가 앞으로도 오를 것임은 시간문제 일 수 있습니다.

일반주택

LTV 80%의 효과는 있을까?

정부가 지난 6월 16일 발표한 경제정책방향에서 3분기부터 생애 최초 주택 구매자의 LTV 상한을 지역, 집값, 소득 등과 관계없이 80%로 완화하겠다고 발표했습니다. 분명한 것은 이러한 정부의 대출 규제 완화가 자금줄이 막혔던 무주택자들에게는 희소식이라는 것입니다. 생애최초 구매자에게 추가적인 금리 부담 지원이 있다는 전제 아래 LTV 확대는 매수세를 끌어올리는 데 분명히 도움이 될 것으로 보는 것이 전문가들의 생각이기도 합니다. 다시 말씀드리지만 효과는 분명히 있을 것입니다. 다만, 필자는 큰 틀에서 매수세의 예측을 이런 방향으로도 보고 있습니다.

대출조건 완화 vs 금리인상

말 그대로입니다. 대출조건 완화는 무주택자들의 주택 매수를 하기 위함에 큰 도움을 주었지만, 그래도 높아지는 금리를 감당할 수 있을 것인가에 대한 물음에 주택구입을 망설이는 분들이 많이 계실 것이라 봅니다. 한 예로 서울 아파트 평균값이 12억 원인데 80%를 대출받으면 그만한 금리를 감당해 내야 하는 것입니다. 즉 내 집이지만 지속적으로 오를 것 같은 월세를 감당할 수 있냐는 것입니다.  따라서 필자는 지금 당장은 매수세가 오를 것이기보다는 금리인상이 얼마나 될지가 중요하다고 생각합니다. 여기에 대출조건 완화와 더불어 추가적인 완화책 강구도 매수세를 올리기 위한 방법일 수도 있습니다. 지난번 필자가 얘기했던 총부채 원리금 상환비율(DSR) 완화가 그중 하나라고 볼 수 있습니다. 아무리 대출을 받고 싶어도, DSR규제에 막혀버리면 부동산 전체 매수세는 분명히 한계가 있을 것입니다.

2022.06.07 - [부동산] - 금리인상으로 미분양 속출 / LTV·DSR에 대하여

금리인상으로 미분양 속출 / LTV·DSR에 대하여

우리는 '미친 금리와 미친 집값의 시대'에 살고 있습니다. 하루빨리 경제가 회복되기만을 간절히 기원합니다.