'임대차 3법'이 폐지된다고?

정부가 전셋값을 5% 이내로 올리는 임대인에 대해 1가구 1 주택자 양도세 비과세 혜택과 장기보유 특별공제에 필요한 ‘2년 거주’ 요건 면제를 핵심으로 하는 임대차시장 안정 방안을 제시했다고 합니다. 계약갱신청구권(임대기간 2+2년 보장)과 전·월세 상한제(임대료 최대 5% 인상)에 막혀 지난 4년간 묶인 임대료가 한꺼번에 오르며 ‘전셋값 폭탄’이 터질 수 있다는 우려가 커지자 이에 정부가 긴급 대책을 마련한 것입니다.

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'임대차 3 법(法)'이 뭔가요?

임대차 3 법의 공식적인 명칭은 '주택임대차 보호법’으로, 계약갱신청구권제·전월세 상한제·전월세 신고제 도입을 골자로 하며, 세입자(임차인)의 권리를 보호하기 위해 제정된 법이 주거용 건물의 임대차에 적용됩니다. 소위 ‘폭탄 전셋값’이라고 불리는 것처럼 끝없이 오르는 전셋값을 잡기 위해 정부가 내놓은 것이 바로 이 ‘임대차 3 법’인 것입니다.

 

'임대차 3 법(法)'의 종류

임대차 3 법에는 말 그대로 3가지의 종류가 있습니다. 그럼 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

①계약 갱신 청구권

이전까지는 집주인이 계약기간이 끝나 뒤에 나가라고 하면 세입자는 무조건 이사를 가야 했습니다. 하지만 계약갱신청구권으로 인해 세입자가 아래 사항에 해당이 되면 법으로부터 보호를 받을 수 있게 된 것입니다.

·임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

·임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

·서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

·임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우

·임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

·임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

·임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

->가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

->나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

->다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

·임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

·그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

②전·월세 상한제

전월세 세입자라면 누구나 고민하는 것이 '계약 만료 후에도 임대인이 전·월세를 올리지 않을까?'라는 걱정을 많이 하실 겁니다. 전·월세 상한제는 말 그대로 이 '임대료 상승'을 방지하기 위해 만든 법입니다

계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전 계약 임대료의 5%로 제한합니다. 만약 5%를 초과하여 차임 인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 되는 것이죠. 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니다. 그러나 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없습니다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정되지만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세 상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약 시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

③전·월세 신고제

매매 거래의 경우에만 지자체에 신고하는 제도가 있었던 기존과 달리 2021년 6월 1일부터는 ‘전월세 계약’도 30일 안에 임대 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대 기간 등 계약사항을 지자체에 꼭 신고해야 합니다.

전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 신고를 한 것으로 처리됩니다. 이는 세입자 입장에서 보았을 때, 혹시라도 경매에 물건이 넘어가거나 해도 대항력이 발생해 내 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 권리가 보장되는 것입니다.

 

이러한 '임대차 3 법(法)'은 어떻게 바뀌나?

정부가 지난 6월 21일 발표한 '임차시장 안정 방안'의 주요 핵심 내용 정리입니다.

①직전 계약 대비 임대료 5% 이내 인상하는 임대인에겐 11 주택자 인정을 위한 2년 거주 요건을 2024년까지 면제

• 집주인이 거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내쫓는 것을 막으면서 임대료를 적게 올리도록 하기 위한 방안
• 기존엔 1년만 인정해주었음
• 임대 개시 시점에 다주택자라도 1 주택 전환 계획이 있다면 상생 임대인으로 인정해주기로 함

②정부는 임대 물량을 늘리기 위해 규제지역 내 신규 주택 구입자가 주택담보대출을 받을 때 기존 주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 늘리고 신규 주택 전입 의무도 폐지

 

③임차인 부담을 줄이기 위해 8월부터 버팀목 전세대출(수도권 기준)의 보증금을 3억 원에서 4억 5000만 원으로, 대출 한도는 1억 2000만 원에서 1억 8000만 원으로 확대

• 무주택 가구주에 대한 월세 세액공제율은 총 급여 7000만 원 이하는 10%에서 12%로, 5500만 원 이하는 12%에서 15%로 상향

 

오늘은 윤석열 정부의 '임대차 3 법' 개정안에 대해 알아보았습니다. 임대인 임차인 모두 웃으며 상생하는 날이 하루빨리 오기를 간절히 바랍니다.