떨어지는 집값..잡을방법은 없는것인가?

최근 서울 아파트 거래량이 급감하고, 실거래가는 바닥이 안보 일정도로 하락하고 있다고 합니다. 올 들어 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 중에서 강남·서초구 아파트값은 계속 오름세인 데 반해 송파구는 하락세로 돌아서는 ‘탈동조화’ 현상을 보이고 있다고 합니다. 정부의 중과세 유예 정책이 다주택자들의 매도 심리를 끌어올렸지만 높아진 금리인상 탓에 2주~한 달 전 필자는  '똘똘한 한채'로의 투자가 몰릴 것으로 예상했었습니다. 그렇다면 지금은 어떻게 바뀌었을까요? 향후 집값의 흐름은 어떻게 바뀔지 예측해보겠습니다.

2022.05.26 - [부동산] - 서울 아파트 가격 하락 드디어 시작되었나?

서울아파트가격 하락 드디어 시작되었나?

 

'똘똘한 한채'로의 투자 집중.. 현재는 어떠한가?

올 4월 말 이후 강남 3구 아파트값의 차별화 현상이 나타나고 있다고 합니다.  서초구와 강남구 아파트 가격은 새 정부 출범 전후해 상승세를 타기 시작해 소폭이나마 꾸준히 오름세를 보이고 있지만, '강남 3구' 中 하나였던 송파구만 나 홀로 약세를 보이고 있습니다. 대규모 재건축 단지(재건축 규제완화) 등 투자자들의 부동산 시장의 관심대상이었던 곳들의 재료가 대부분 소진된 데다 핵심 주거지인 잠실 일대가 토지거래구역으로 묶인 여파 때문이라는 분석도 나옵니다. 또한 다주택자들의 양도세 중과 회피를 위해 2주~한 달 전에 내놓았던 매물의 가격이 점차 떨어지면서 금리가 인상이 되었어도 떨어진 아파트 가격만으로 충분히 그 단점이 보완되면서 급매물이 일부 소진되는 등  전체 시세가 하향화하는 분위기입니다. 또한 앞으로 지속적으로 절세를 위한 다주택자의 급매물이 쌓이고, 또 이러한 급매물 가격이 주변 시세에까지 영향을 미치는 모습입니다. '강남 3구' 中 송파 쪽의 약세 이유로는 송파구는 강남 3 구로는 묶이지만 강남권 중심지에선 상대적으로 거리가 있어 다주택자들이 주택을 정리할 때 아무래도 송파 지역을 먼저 처분하기 때문입니다. 또한 집값을 탄탄히 뒷받침할 호재가 부족한 점도 그 이유이기도 합니다. 구역 내 토지거래허가구역 대상 지역이 없는 서초구는 중대형 아파트 수요가 충분하고, 강남구는 학군 수요가 높은 반면, 송파구는 별다른 상승 동력이 없다는 것도 그 원인으로 볼 수 있겠습니다. 대출 규제와 금리 인상으로 자금 부담이 커지면서 실수요자들의 매수세가 '똘똘한 한채' 보다 확실하고 오를 것 같은 강남권의 '중대형 아파트' 혹은 서울에 얼마 남지 않은 '중저가 아파트'로 몰릴 수도 있겠습니다.

 

 

부동산 투자를 하고 싶어도 미친 금리가 막는다

주택담보대출을 받아 아파트를 산 구매자의 부담이 금리 인상에 특히 변동금리로 대출받은 주택 구매자들의 부담이 크게 증가한 것으로 나타났습니다. 향후 미국발 금리 인상(자이언트 스텝)으로 국내 시중은행의 주담대 금리가 올해 안으로 연 7%까지 상승할 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 금리가 연 7%까지 상승할 경우 상환액 비율은 평균 소득의 62%까지 치솟는 다고도 합니다. 예를 들어 서울 전용 59㎡ 소형 아파트를 10억에 매수를 했다면, LTV 최대 적용 시 받을 수 있는 대출은 4억 원입니다. 상한선까지 모두 대출받았을 때 금리가 연 4%에서 7%로 오를 경우 원금·이자 납부금액은 월 133만 원에서 233만 원으로 늘어나게 되는 꼴입니다. 

 

섣부른 부동산 투자는 금물! 항상 차분하고 신중하게 분석 또 분석해야 한다

높아진 대출금리가 지금 끝이 아니질도 모릅니다. 더 오를 수도 있다는 얘기입니다. 실제로 미국 중앙은행(Fed)은 빅 스텝을 실현하고 얼마 지나지 않아 자이언트 스텝으로의 움직임을 보이고 있습니다. 금리가 더 오른다는 뜻입니다. 이렇게 되면 당연히 우리나라에도 영향을 끼칠 수밖에 없고, 이는 금리 추가 인상으로 이어질 것입니다. 지금은 무작정 투자만 해서는 향후 금리를 감당하지 못하고 아파트 매입 수요 감소로 인한 가격 하락까지 예상되는 만큼 금융비용 상환 계획 등 그 어느 때보다 신중한 투자가 필요한 시점이라고 할 수 있겠습니다.