재건축 초과이익환수제..폐지가 답인가?

재건축 초과이익환수제

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다)에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 함

즉, 재건축으로 인해 새로 입주를 하더라도 이익을 취득한 자(조합원)에게 국가에서 정한 이득 기준 이상으로 이득을 취했을 때 그에 따르는 세금을 걷겠다는 뜻입니다. 최근 재건축 초과이익환수제 문제가 다시금 수면 위로 떠올랐습니다.

 

부자들 잡으려다 재건축 사업이 못 간다

재건축 초과이익환수제의 취지는 말 그대로 과히 득을 취한 자에게 그에 따르는 세금을 걷어 국고를 불려 민생안정에 기여하겠다는 정부의 큰 뜻이 담겨있다고 볼 수 있습니다. 하지만 정부가 간과해서는 안될 것이 있습니다. 재건축 조합원 中 대다수는 부자들보다는  재건축부담금 추가 비용이 1억 원 가까이 된다면 입주를 못할 수도 있는 중산층들이 더 많습니다. 즉, 부자들 세금 더 걷으려다 애꿎은 서민들만 더 힘들어질 수도 있다는 뜻으로 볼 수도 있습니다. 더군다나 이러한 재건축 초과이익환수제로 인한 추가분담금 발생이 겁나 아예 재건축 추진 자체를 반대하는 조합원들도 많아 재건축 사업 자체가 불가한 사업장도 더러 있습니다. 문재인 정부 출범 이후 지속적인 부동산 가격 상승으로 최근 수도권을 넘어 지방에까지 억대 부담금 예정액을 통보받아 재건축사업 추진에 제동이 걸린 사업장도 더러 있습니다. 

재건축 추가부담금.. 어느 정도길래?

도시 및 주거환경정비법에 따르면 "납부의무자가 납부하여야 할 재건축부담금은 제7조의 규정에 의하여 산정된 재건축 초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다."라고 되어있습니다. 아래는 그 비율을 나타낸 것입니다.

1. 조합원 1인당 평균 이익이 3천만 원 이하 : 면제

2. 조합원 1인당 평균 이익이 3천만 원 초과 5천만 원 이하 : 3천만 원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

3. 조합원 1인당 평균 이익이 5천만 원 초과 7천만 원 이하 : 200만 원 × 조합원수 + 5천만 원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

4. 조합원 1인당 평균 이익이 7천만 원 초과 9천만 원 이하 : 600만 원 × 조합원수 + 7천만 원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

5. 조합원 1인당 평균 이익이 9천만 원 초과 1억 1천만 원 이하 : 1천200만 원 × 조합원수 + 9천만 원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

6. 조합원 1인당 평균 이익이 1억 1천만 원 초과 : 2천만 원 × 조합원수 + 1억 1천만 원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

위 내용을 쉽게 정리하자면, 재건축 초과이익환수제는 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 中 오른 집값(공시 가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3천만 원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금으로 환수하는 것입니다.

 

어느 정책이나 그 순기능과 역기능은 공존했다

사실 8·2 대책, 6·17 대책, 공공 재개발 등 현 정부 이전 정부에서 추진했던 제도 모두 집값 안정을 통한 민생안정이 그 궁극적인 목적이 되었던.. 그 의도 자체로 보면 칭찬할만한 것이었습니다. 하지만 모든 정책들에는 항상 빠져있던 것들이 존재했습니다. 바로 구체적이고 세부적인(필자는 나노 단위 로까 지라고 얘기하고 싶습니다) 방안의 부재라고 말하고 싶습니다. 더 나아가서는 제도 내부에서 서로가 서로의 단점을 보완하고 또 감시하는 역할을 제대로 하고, 또 모든 이들이 공평하다고 느낄 수 있는 정책이 필요하다고 보입니다. 그러기 위해선 당연히 모든 전문가들이 총력을 기울여 꼼꼼하고 세세한 정책을 만들어 도입에도 신중을 가하여한다고 생각합니다. 재건축 초과이익 환수제도 마찬가지입니다. 그 취지는 중요하지만 보완할 수 있는 정확하고 누군가 보았을 때 납득할 수 있는 것이 정책이어야 한다고 생각합니다.

현재 재건축 초과이익환수제는 8 공시 가격 현실화율로 인해 초과이익이 과도 계상되지 않도록 하기 위해 공시 가격 시세 반영률을 개시 시점과 종료 시점을 동일하게 계산하도록 법이 개정된 상태입니다.