떨어지는 집값..부동산투자전략은?

최근 부동산 시장은 내 집 마련을 위해 매매에 나서려던 무주택자들이 움츠러들 수밖에 없는 시기입니다. 금리 인상에 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있어 섣불리 매매에 나서기 어려운 환경입니다. 그렇다면 어느 지역이 가장 많이 떨어졌고, 앞으로 매수해야 할 부동산에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보겠습니다.

GTX 호재에도 떨어지는 아파트 집값.. 화성 동탄 신도시들이?

금리 인상과 다주택자 매물 출회로 전국 부동산 시장이 얼어붙는 가운데 올 들어 수도권에서 매수세가 가장 위축된 지역은 경기 화성인 것으로 나타습니다. 전국으로 범위를 넓혀도 대구와 세종에 이어 세 번째로 하락률이 높습니다. 7월 10일 한국 부동산원에 따르면 경기 화성 지역 아파트는 올 들어 이달 첫째 주까지 -2.80%의 누적 하락률을 나타냈습니다. 같은 기간 2% 이상 하락한 곳은 경기 시흥(-2.71%)과 화성 뿐입니다. 이어 오산(-1.64%), 수원(-1.42%), 용인(-1.17%) 순이었다. 전국에선 세종(-4.56%), 대구(-3.48%) 등이 하락률 1, 2위를 차지했습니다. 화성 동탄신도시에서는 신고가 대비 3억 원 이상 떨어진 단지들이 잇따르고 있다고 합니다. 화성 지역의 약세는 수도권 광역급행철도(GTX) 개발 호재에 따라 급격히 올랐던 상승분이 조정받고 있는 데 따른 것이라는 분석입니다. 단기간 내 상승분이 워낙 컸던 만큼 조정 폭도 크다는 얘기 이기도 합니다. 화성의 지역적 문제는 아니고 부동산 시장이 실수요자들을 중심으로 재편되는 과정에서 매수세가 위축되는 것으로 풀이되며, 오히려 화성은 GTX 노선 중 가장 사업 속도가 빠른 A노선의 수혜지인 만큼 중장기적으로는 가격대를 회복할 수도 있을 것으로 보입니다.

집값 조정기... 해답은 청약인가? 내 집 마련 전략을 세워보자

전문가들은 향후 주택 가격을 예측하기 어려운 만큼 ‘청약’이 가장 좋은 해법이라고 입을 모읍니다. 청약 가점이 낮은 저가 점자들을 위한 제도 개편을 기다리면서, 가격 하락이 크지 않을 것으로 예상되는 직주근접 수도권 물량을 노려야 한다고 조언합니다. 10일 업계에 따르면 정부는 하반기 중 새 주택청약제도 개편안을 내놓는다고 합니다. 젊은 층 수요가 많은 소형 주택을 신설하고 청약 가점이 필요 없는 추첨제를 늘리는 것이 핵심 내용입니다. 소위 ‘청포족’(청약을 포기한 사람들)을 되돌리겠다는 것인데요, 윤석열 대통령이 대선 후보 시절 했던 공약이기도 합니다. 청년층은 여러 면에서 분양 아파트 청약에 당첨될 가능성이 현저히 낮습니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 주는 기존 가점제 중심의 청약제도에서 2030 세대의 내 집 마련은 굉장히 어려웠습니다. 청약 가점제 적용을 받지 않는 특별공급은 혼인신고 7년 이하가 도전할 수 있는 신혼부부, 기관 추천, 다자녀 가구, 노부모 부양 가구 정도가 전부입니다. 현재 서울을 비롯한 전국 투기과열지구 분양 물량 가운데 전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 공급하고 있습니다. 또 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%를 적용 중입니다. 국토교통부는 청약제도를 개편해 전용 85㎡ 이하 분양 주택에서도 추첨제 물량을 늘리는 방안을 검토 중입니다. 전용 60㎡ 이하 소형 면적 구간을 신설해 추첨제를 절반 이상인 최대 60%까지 배정하는 방법도 고려하고 있습니다. 전용 60~85㎡ 구간에는 전체 물량의 30%를 추첨제로 배정하는 안이 유력합니다. 청약제도 개편은 국회를 거쳐야 하는 법 개정 없이 국토부가 ‘주택 공급에 관한 규칙’만 개정하면 됩니다.

직주근접 되는 ‘서울 옆세권’ 노려보자

올 하반기는 젊은 무주택자들이 내 집 마련 과정에서 가장 조심해야 할 것이 바로 '금리'라고 할 수 있겠습니다. 젊은 실수요자들은 대부분 자금 여력이 많지 않은 만큼 84㎡ 기준 분양가가 10억 원대가 넘는 값비싼 서울보다는 ‘서울 옆세권’으로 불리는 지역의 단지에 관심을 가져보는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다. 특히 올 하반기는 공사비 인상 등으로 인해 지난 상반기에 분양하지 못해 밀린 단지들의 일반분양이 대거 쏟아질 가능성이 높습니다. 서울 웬만한 단지들은 84㎡ 기준 분양가가 10억 원이 넘어 자금 부담이 상당한 반면, 검단신도시, 오산세교, 파주 운정 등은 같은 면적 분양가가 서울의 절반 수준인 5억 원대에 책정될 가능성이 높아 당장 10% 계약금 5000만 원 정도면 내 집 마련의 첫발을 뗄 수 있을 것으로 생각됩니다.