집값 내려가자 커지는 우려.. 깡통전세가 늘어나고있다

금리 급등으로 집값이 하락세로 접어들면서 주택 전세 가격이 매매가를 웃도는 ‘깡통 전세’ 우려가 커지고 있다고 합니다. '지금뿐만이 아니라 앞으로도 더욱 빙하기로 접어들 것만 같은 집값 하락이 불러오는 큰 여파 중 하나인 '깡통 전세'.. 세입자 입장으로서 이에 대한 리스크를 방지하기 위한 최대한의 노력에는 어떠한 것들이 있을까요?

깡통전세? 전세반환보증으로 방어하면 되지요!

최근에는 이런 깡통전세 같은 매물로 인해 전세가가 매매가보다 높아져 세입자와 집주인의 임대차 계약이 만료가 되었음에도 불구하고 전세금을 감당 못한 집주인이 나 몰라라 모른척하고 세입자에게 보증금을 안 빼주는 사례가 늘고 있는데요.. 바로 이러한 점 때문에 나중에 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비해 전세보증금 반환보증 가입을 고려하는 세입자도 늘고 있다고 합니다. 전세반환보증이란 보증기관이 일단 세입자에게 보증금을 내주고, 추후 집주인을 상대로 구상권을 행사하는 제도입니다. 쉽게 말해, 주택도시 보증 공사(HUG)에 소액의 수수료를 지불하고 나의 보증금을 안전하게 지킬 수 있게 도움을 요청하는 것입니다.

주택도시 보증 공사(HUG)라면 내 보증금 안전한가?

최근 주택도시 보증 공사(HUG)에 따르면 지난 6월 전세반환보증 가입 건수는 1만 9952건으로 1월(1만 5311건) 대비 30% 증가했다고 합니다. 가입금액은 3조 4165억 원에서 4조 6198억 원으로 35% 늘었으며, 한국 주택금융공사(주금공)의 전세반환보증 가입 건수도 작년 1분기 1432건(2579억 원)에서 올 1분기 2066건(3912억 원)으로 급히 증가하고 있다고 합니다. 많은 이들이 이러한 HUG에 대해 잘 모르고 있습니다. 결론부터 말하자면, 네 안전합니다. 주택도시 보증 공사(HUG)는 국가기관이며 이는 공공기관으로도 불립니다. 전세반환보증의 요건이 갖춰지고 이에 따른 첨부서류에 문제가 없다면 나의 보증금이 안전하게 지켜질 수 있는 것입니다.

전세반환보증보험은 주택도시 보증 공사(HUG)에만 신청 가능한 것인가?(필독!)

 

전세반환보증을 취급하는 기관으로는 HUG와 주금공, SGI서울보증 등 세 곳이 있습니다.

• 주택 도보증 공사(HUG)

□ 보증료율이 두 번째로 저렴하고 가입 문턱도 낮음

-> 보증금 9000만 원 이하 아파트 기준 HUG의 보증료율은 부채비율이 80% 이하면 연 0.115%, 80%를 넘으면 연 0.128% 임. 여기서 부채비율이란 선순위 채권에 전세보증금을 합한 금액에서 주택 가격을 나눈 값을 말함. 보증금이 9000만 원을 넘으면 부채비율(80% 기준) 정도에 따라 연 0.122%나 연 0.128%의 보증료율을 내야 함. 아파트가 아니라 단독·다가구주택 등이라면 보증료율이 연 0.139~0.154%로 더 비싸짐.

□ 저소득 가구, 독거고령자 가구, 한부모 가구 등 사회배려계층에 40~60%의 할인을 적용

□ 만 19~34세 청년(연소득 4000만~5000만 원)과 모범납세자에게도 10% 할인을 제공

□ 보증 대상 전세금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하(임대차 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하면 됨) 

• 주금공

□보증료율은 연 0.04%로 가장 낮음

(ex :보증료율 연 0.04%가 적용이 되면 전세보증금이 2억 원인 경우 연 8만 원의 보증료를 내야 하는 것임)

□ 다자녀, 신혼부부, 저소득자, 국가유공자 등을 상대로 보증료율을 연 0.02%로 낮춰줌

□ 전세대출을 받은 세입자만 이용할 수 있어 대상 폭이 한정된다는 단점이 있음

□ 보증 대상 전세금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하(임대차 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하면 됨) 

• SGI서울보증

□ 보증료율은 개인 기준 아파트가 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%로 가장 비쌈

□ 법인 세입자라면 전세권 설정을 해야 함

□  ‘7억 원·5억 원’ 등 조건을 붙인 HUG, 주금공과 달리 보증 대상이 비교적 넓다는 게 강점

□  아파트의 경우 가격 제한이 없고 아파트 이외 주택은 10억 원 이하까지 가입할 수 있음

□ 보증기관이 아니라 시중은행에서 상담 및 신청이 가능

□ 전세반환보증 가입 후 임대인이 바뀐 경우라면 신규 또는 변경 증권을 발급받아야 함