분양가상한제개선은 어디까지?

이주비 등 반영한 분양가상한제 내달 발표

[1] 이주비·원자재 실질 가격 등을 반영한 분양가 상한제 개선안이 다음달 발표된다. 물량 부족에 시달리는 도심 주택 공급을 확대하기 위해선 분양가 상한제 개선이 급선무라는 판단에서다.

원희룡 국토교통부 장관(사진)은 23일 취임 후 첫 간담회를 열고 “공급을 촉진하기 위해 분양가 상한제는 가장 먼저 손봐야 할 제도”라며 이같이 밝혔다. 원 장관은 “분양가 상한제는 당초 아파트 분양가를 관리해 시세보다 저렴하게 제공하고, 급격한 가격 상승을 막기 위한 안전장치로 시작됐다”면서도 “이주비, 급등한 원자재 가격 등을 제대로 반영하지 못해 인위적으로 가격을 억누르는 부작용을 내고 있다”고 지적했다. 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비로 구성된 현행 분양가 상한제에서 가산비 부분을 현실화해 원자재, 금융이자 등을 산정할 때 반영하겠다는 것이다. (출처 : 한국경제)

서울 강동구 재건축현장-둔촌주공아파트 출저 : 한국경제

[2] 위의 사진은 서울 강동구 돈춘동 둔촌주공아파트(재건축)에 걸린 유치권 현장이다.
시공단(현대 현산 대우 롯데)의 공사비인상을(약 5,600억원) 조합측에서 거절하자 지난달 15일 공사를 중단하고 한 달 넘게 현장 유치권을 행사하고 있다.

[3] 왜 이런일이 일어난것일까? 그리고 이에대한 해결책은 없는것일까?

우리는 위 두가지 물음에 끊임없이 생각하고 또 생각하여야한다. 비단 둔촌주공의 문제 뿐 아니라 현재 수도권 아파트 및 부동산 문제와도 깊은 관련이 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 하나하나 다시 생각해보도록 하자.

① WHY?
과거 확정지분제방식으로 진행되었던 재개발 재건축 사공사 수주방식과는 달리 현재는 도급제방식으로 진행되는 시공사수주방식이 문제의 시작이라고 필자는 말하고싶다.

먼저 확정지분제와 도급제에 대해 간단히 살펴보자.

도급제

시공사가 모든 사업과정에 책임지고 진행하고 조합원게는 신축아파트를 모든 위험요소 또는 발생될지 모르는 이익은 조합이 안고 가고 시공사는 말 그대로 공사 도급비만을 가져가는 방식

확정지분제

전체 지분 중 조합원의 지분을 먼저 정하고 나머지는 모두 시공사의 지분으로 하는 방식

·시공사입장에서는 공사비 하나의 항목으로만 이익을 발생시킬 수 가 있다. 최근 원자재 상승으로 인해 공사비도 인상됨에 따라 조합에 공사비인상청구를 한것으로 보인다. 공사비가 인상되면 그만한 사업비는 당연히 조합에서 부담해야하고 조합원들의 추가분담금발생이 불가피한것이다.

②HOW?
둔촌주공같은 사례가 해결이 되기 위해서는 시공사와 조합 양측의 문제를 해결해줘야하는데, 시공사에게는 공사비 인상을 조합에게는 분담금 최소화가 큰 틀에서의 목적이라고 볼 수 있겠다.
그렇다면 어떻게 이 문제를 해결할 것인가? 에 대해 생각해 보도록 하자. 정부에서는 그에따른 해결책으로 "분양가상한제개선" 을 말하고있다. 조합원들의 이익이 극대화(분담금최소화)가 되려면 일반분양수익을 최대화 시키고 총사업비지출을 줄여야 가능한것인데, 현재 수도권아파트의 대부분은 투기과열지구로 분양가상한제규제지역인 관계로 일반분양가의 최대치가 한정이 되있는게 그 문제이며, "분양가상한제개선" 이 문제 해결의 시작점이라고 본듯 하다.
단계별 점검을 통해 분양가상한제개선을 추진하면 당연히 최대 일반분양가도 상승하게 되므로 조합원들에게 그만큼 이익이 돌아갈것으로 보인다.

---------------------------------------------------- 두 줄 생 각 ---------------------------------------------------

1. 분양가상한제.. 어디까지 개선할 것인가?
2. 둔촌주공재건축같은 사례가 더이상 나와서는 안된다.